Проверка юридической чистоты покупаемой квартиры
На что вам необходимо прежде всего обратить внимание, при покупке квартиры? Как понять, что означает – юридически чистая квартира?
Под юридически чистой квартирой понимается жилье, истребовать которое у нового собственника не может никакое другое лицо, т.е. отсутствуют какие-либо установленные законом обстоятельства, при выявлении которых сделка по отчуждению квартиры может быть признана недействительной. Естественно, новому собственнику, потратившему значительные ресурсы для приобретения желанной недвижимости, вряд ли нужны подобные проблемы. Поэтому необходимо тщательно изучить историю квартиры, документы прежнего собственника на предмет обнаружения в них темных пятен.
Наиболее распространены следующие обстоятельства, могущие повлечь оспаривание сделки:
- Нарушения закона о приватизации, вследствие которых договор передачи в собственность отчуждаемой квартиры может быть расторгнут в судебном порядке.
Так, до сегодняшнего дня распространены случаи неуказания в договоре передачи жилого помещения в собственность несовершеннолетних, зарегистрированных в квартире, что является основанием для обращения в суд. - Наличие среди собственников или лиц, постоянно зарегистрированных по месту жительства в отчуждаемой квартире, состоящих на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.
Для исключения совершения сделки лицом/лицами, которые впоследствии могут быть признаны по вышеуказанным основаниям недееспособными или не способными понимать значение своих действий или руководить ими в момент подписания договора, необходимо истребовать у собственника информацию, состоит или нет он на учете в психоневро- или наркологическом диспансере. - Наличие среди лиц, совершающих сделку, ограниченно дееспособных или полностью недееспособных.
В данном случае ситуация во многом сходна с предыдущим пунктом, однако при наличии среди собственников лиц с явными подозрениями на проблемы с психическим здоровьем, лиц престарелого возраста желательно ознакомление с медицинскими документами. Можно также попробовать выяснить интересующую информацию в органе опеки и попечительства. - Если дом, в котором находится отчуждаемая квартира, идет под снос или подлежит реконструкции с отселением.
Если вы видите, что дом, в котором расположена приобретаемая квартира, ветхий или по каким-либо иным основаниям вызывает опасения на предмет его состояния, лучше выяснить в управе района, не принято ли решение о сносе этого дома. - Обременение отчуждаемой квартиры договором аренды, залогом или нахождение под арестом.
Для выяснения этого обстоятельства необходимо получить в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним выписку из реестра об отсутствии ареста, залога и иных обременений на квартиру. - Нарушение в результате сделки прав несовершеннолетнего.
Помимо проблем с неуказанием несовершеннолетних в договоре приватизации нельзя указывать в договоре на обязательство по снятию несовершеннолетних с регистрационного учета без указания конкретного адреса, поскольку это будет нарушение прав несовершеннолетних. Также сделка может быть оспорена, если нигде не состоит на регистрационном учёте ребёнок одного из собственников, либо лиц, зарегистрированных на отчуждаемой жилплощади. - Совершение ранее с отчуждаемой квартирой сделок с нарушением требований законодательства.
Данное обстоятельство выяснить достаточно сложно, но хотя бы попытайтесь выяснить у собственника при каких обстоятельствах он приобрел квартиру, тщательно изучайте правоустанавливающие документы.
Само собой разумеется, что у продавца необходимо взять и тщательно изучить правоустанавливающие документы на квартиру, полную выписку из домовой книги (на предмет установления лиц из числа указанных выше), узнать подробно обо всех прописанных в квартире лицах, а, в случае их отсутствия, выяснить, куда и по каким причинам они выбыли, проверить паспорта собственников квартиры. Если квартира продается по доверенности, выяснить причину отсутствия собственника, если его невозможно увидеть лично, лучше отказаться от покупки квартиры, если же нет, то тщательно проверить реквизиты выданной доверенности. Если кто-либо из собственников квартиры состоит в браке, необходимо нотариально заверенное заявление о согласии второго супруга на продажу совместно нажитого имущества, если квартира относится к таковому.
Обстоятельств, которые могут повлечь проблемы с приобретенной жилой недвижимостью, в действительности, очень много, не обо всех из них можно рассказать в рамках одной статьи. Например, если в квартире произведена незарегистрированная перепланировка или, к примеру, отчуждается квартира ЖСК с не полностью выплаченным паем, либо пай выплачен полностью, но право собственности на неё не зарегистрировано, - эти и другие проблемы могут существенно уменьшить положительные эмоции от самого факта обретения собственного жилья.
Исходя из этого, несмотря на наличие в наше время на огромное количество информации о том, как обезопасить себя от проблем при покупке жилья, лучше воспользоваться квалифицированной юридической помощью.
Автор статьи: адвокат Кузнецов Евгений Алексеевич
