Спрос и стоимость жилья в новостройках продолжают снижение

16 Декабря 2008
Информация - Новости

Мировой финансовый кризис прошелся и по рынку недвижимости, и особенно коснулся новостроек. Как утверждают некоторые эксперты, спрос на квартиры в новых домах значительно снизился...

Мировой финансовый кризис прошелся и по рынку недвижимости, и особенно коснулся новостроек. Как утверждают некоторые эксперты, спрос на квартиры в новых домах значительно снизился.

Как отметил советник президента финансово-строительной корпорации "Лидер" Григорий Алтухов, в октябре–ноябре этого года количество продаж новостроек уменьшилось в несколько раз – до худших показателей с начала года. С середины ноября наблюдается обратная тенденция – к увеличению объемов продаж, которые, однако, вряд ли достигнут уровня конца прошлого года и это отразилось на стоимости объектов. Однако заявленные предложения квартир показывают, что цены хоть и упали, но несущественно. По данным компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", которые озвучил ген. директор "Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ" Владислав Луцков, в ноябре на рынке новостроек в столице был зафиксирован отрицательный прирост цен.

Это обусловлено в первую очередь снижением цен предложения в новостройках элитного класса. Причем снижение цен в листингах ряда элитных объектов зафиксировано впервые с начала года – уточняет Луцков.

Если же не учитывать сегмент элитного жилья, то цена в новостройках существенно не изменилась. Так, средневзвешенная цена предложения составила 172,6 тысяч рублей за 1 м².

В компании "ИНКОМ-Недвижимость" тоже отметили уменьшение цены за квадратный метр в ноябре. В Москве усредненный показатель составляет 154,7 тысяч рублей за 1 м², что меньше на 1,4% установленного показателя в октябре.

По данным компании Blackwood, в ноябре снижение цен на рынке новостроек в целом по Москве составило около 3%.

"Безусловно, на корректировки ценовых показателей оказывает основное влияние спрос, – обращает внимание управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. – Сечас объекты-новостройки, находящиеся на ранней стадии строительства, наименее востребованы на рынке из-за высокого риска превращения проекта в долгострой (на проекты на начальных стадиях строительства спрос будет невысок даже при наличии скидок – покупатели неохотно идут на подобные риски в текущих условиях). Более того, ужесточились условия ипотечного кредитования, в первую очередь под покупку первичного жилья.

Поэтому сейчас в какой-то мере можно говорить о частичной переориентации потребителей на вторичный рынок. Таким образом, более существенное падение цен отмечается на первичном рынке. К тому же застройщики, которые вынуждены привлекать значительные финансовые ресурсы для погашения собственных обязательств, охотнее идут на снижение цен, нежели частные владельцы квартир. В любом случае следует учитывать, что все зависит от конкретного девелопера, конкретного проекта (соотношения цена-качество) и наличия спроса на него".

"Однако следует четко отделять стоимость предложения от окончательной стоимости сделки, – продолжает Константин Ковалев. – В предложении квартиры выставляются по довольно высоким ценам, следовательно снижение цен кажется небольшим. Но стоимость реальных сделок значительно снижена. По некоторым объектам застройщики также готовы предложить спец-цены".

Поэтому, несмотря на формально высокие цены на новостройки, реальная стоимость недвижимости значительно меньше заявленной. "Если в прошлые годы с учетом всех корректировок цена падала максимум на 5–10%, то сейчас, учитывая скидки, торг, тайный дисконт, она снизилась на 20–30%. Яркий тому пример – компания "Дон-Строй", объявившая о новогоднем предложении на новостройки, снизив цены на 25%", – говорит руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко.

"Не стоит рассчитывать на такие привлекательные скидки при покупке любой квартиры в любой новостройке, – отмечает Григорий Алтухов. – Скидки предоставляются в двух случаях:

1. на далеко не самые ликвидные квартиры (неудачные планировки, большие площади, плохой вид из окон) с целью стимулировать продажи и избавиться от "зависающих" метров
2. в единичных случаях – на отдельные хорошие квартиры с целью быстро пополнить счета компании".

Стагнация потребительского роста заставляет придумывать разные стимулирующие акции (Владислав Луцков)

"Если на выбранную квартиру нет скидки, то застройщик предлагает более привлекательные условия приобретения квартир, или устраивает разные акции, – рассказывает К. Ковалев. – Так, наиболее распространенные бонусы – это скидка в размере 5–10% при оплате 100%, а также беспроцентные рассрочки до 9 месяцев. Зачастую при покупке квартиры покупатель получает, например, абонемент в фитнес-клуб или подарочную карту "М.Видео" на сумму от 10 до 20 тысяч рублей, а при покупке, например, трех- или четырехкомнатной квартиры предлагаются более дорогие подарки: место в подземном паркинге или автомобиль. Есть даже предложение от застройщика оплачивать в течение 1 года все покупки клиента, приобретшего квартиру. В зависимости от объекта, кол-ва комнат и способа оплаты максимальная стоимость оплаченных покупок может составить не менее 500 тысяч рублей".

Что касается скидок и спец. предложений по сегментам недвижимости, то наиболее уязвимым в условиях кризиса, по данным компании Blackwood, оказалась недвижимость бизнес-класса. "Именно в этом сегменте застройщики предоставляют наибольшие скидки и самые выгодные условия для приобретения квартир, – отмечает Константин Ковалев. – Сегмент эконом-класса сейчас активно поддерживается как на локальном, так и на федеральном уровне. В тоже время элитный сегмент подтверждает прогнозы о своей высокой устойчивости и стабильности во время кризиса. В ноябре 2008 года стоимость элитного жилья почти осталась на уровне октября – средняя цена составила 22 890 долларов за метр. Небольшое снижение цен предложения относительно октября все же было отмечено (менее 0,1%), однако оно было вызвано повышением курса доллара к рублю, в рублевом же эквиваленте цены, как и ранее, продолжили свой рост (около 3% в месяц)".

Олег Репченко объясняет такое снижение тем, что "цены на недвижимость держались на кредитах и инвестициях. Сейчас же они снизились именно на эти, неоправданно переоцененные, объекты".

Однако, чего же ожидать потребителям в ближайшие месяцы? По оценкам компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", указанные тенденции в декабре–январе продолжат свое развитие на фоне неизменных показателей объемов предложения.

"В 2009 году стоимость объектов на рынке новостроек если и будет падать, то уже умеренными темпами и только на те объекты, на которые сохранилась завышенная цена, – прогнозирует Олег Репченко. – Естественно, что и потребительского бума на этом рынке не предвидется".

С ним соглашается Григорий Алтухов, ожидающий еще некоторого снижения цен или появления новых "скидочных" предложений в краткосрочной перспективе (до весны–лета следующего года). "Выгодные предложения можно "ловить" сейчас, а можно подождать до весны. Главное не упустить момент, когда перестанут появляться интересные предложения. Так, к осени 2009 года мы прогнозируем значительное сокращение предложения в московских новостройках, связанное с тем, что начиная с середины текущего года было начато строительство от силы пяти домов, а ранее начатые строиться дома уже распроданы либо "заморожены".

Автор: Наталья Свистунова