16 Февраля 2009
Информация - Публикации

За последние годы, по крайней мере после 2002 года, мы привыкли к ежегодной, а зачастую и более частой корректировке цен в этом сегменте недвижимости, она обуславливалась в значительной мере ростом доходов граждан нашего мегаполиса. Развитие экономики, как следствие увеличение зарплат, привело к тому, что многие приняли решение о постройке собственного дома, пусть и небольшого, но своего. Как следствие этого, увеличилось число желающих купить земельный участок, дом, дачу, рынок стал более оживленным после печального 1998 года. Выросло во много раз количество предложений по продаже земли и ее покупке, появились люди, которые сделали это своим бизнесом, увеличилось число сделок.

Как раз в эти годы стали создаваться ТСЖ, НП, ДНП, более крупные игроки на рынке земли стали выкупать земли в различных районах Московской области и строить коттеджные поселки, которые оказались очень востребованы на рынке, земля и дома в них продавалась очень быстро. Практически не осталось «ненужной» земли, вся земля оказалась востребованной, как под строительство жилья, так и под производство, складские помещения, строительство рынков строительных материалов, магазинов. В садовых товариществах, в которых в основном стояли маленькие домики, появились современные дома, многие стали проживать там круглогодично. Сильно выросло строительство индивидуальных жилых домов в районе деревень и городов Подмосковья.  Словом, этот рынок достаточно динамично развивался, рост цен на нем порой составлял до 50 %, а в некоторых районах области цены менялись еще более стремительно. Вопреки скептикам, цены на земельные участки продолжали повышаться и когда казалось, что это предел, доказывали обратное. Большие производственные компании, которые оправились от потрясений 1998 года, компании созданные после этого, начали строительство новых производств, складских помещений, появились огромные торговые комплексы за МКАД, строительные рынки. Очень активно началось строительство новых дорог по всем направлениям, живя за городом, люди не тратят много времени, чтобы добираться на работу. Конечно, все это предопределило рост цен на земельные участки и дома в Подмосковье.

Самыми «продвинутыми» направлениями в «докризисный период», назовем его так, по ценам на землю, являлись Дмитровское, Ярославское, Ленинградское, Новорижское, Рублевское, Можайское и Киевское шоссе. Цены по некоторым из этих направлений для простого покупателя были за пределами воображения. В основном это вытекало из традиционно размещаемых  на этих направлениях дач для членов правительства бывшего Союза, писателей и остальной интеллигенции, как правило выделявшихся в лесных массивах и других живописных местах. Соответственно и дороги к ним прокладывались и ремонтировались в первую очередь. Другие направления безусловно пользовались спросом у покупателя, но в относительно меньших размерах, зачастую из-за небольшой застройки Москвы по ним, хотя в последние годы, когда началось строительство новых микрорайонов Москвы (например Бутово, Марьино), количество покупателей увеличилось, как и предложений по продаже в этих напрвлениях.

Если говорить о той ситуации, которая складывается сейчас на этом рынке, то как и на рынке квартир происходит достаточно большой спад покупательской активности и как ни странно, многие продавцы, в связи с падением цен на земельные участки тоже не проявляют ее. За последние 4 месяца, цены по всем направлениям в Подмосковье, упали в среднем на 15-20%, многие компании-застройщики снизили цены в своих поселках еще больше.

Пришло время покупателя. Что будет с ценами дальше?

Проблема состоит в том, что никто не даст сейчас точного ответа на этот вопрос по той причине, что доходы населения упали, экономика страны находится в кризисе, сколько это продлиться до сих пор не ясно. Однозначного ответа на это нет. В оценке дальнейшего развития ситуации на этом рынке думается надо исходить из того, что рано, или поздно придет экономический рост, доходы у людей будут расти и также возникнет потребность в приобретении земли, дома, коттеджа. На расстоянии до 20 км. от МКАД не освоенных земельных участков практически не осталось (это касается почти всех направлений), многие из них были куплены с целью перепродажи, или их хозяева пока отложили продажу. Ждать, что цена на них упадет, маловероятно. Соответственно многие будут стараться купить участок, или дом  дальше от Москвы, создавая тем самым спрос на них. Вот только когда восстановится желаемая цена для продавца и какова она будет...? Безусловно, если есть возможность обойтись без продажи своей недвижимости сейчас, вы будете в выигрыше через несколько лет, по крайней мере вы не потеряете деньги продав ее сейчас по низкой цене. Покупатель, конечно это его время, при том, что произошло достаточно серьезное падение цен на участки и дома, сейчас самое выгодное время для покупки. Если говорить о продаже домов и коттеджей в Подмосковье, то по некоторым объектам произошло достаточно сильное падение цен (до 30-40%). Во многих случаях собственники «закладывали» очень большую дельту в цене и сейчас, реально понимая, то свои вложенные деньги они вернут не скоро, готовы идти на значительные уступки при продаже. Те покупатели, у которых не было достаточно средств для покупки загородного дома, сейчас вполне могут подобрать себе неплохие варианты, предложение по продаже домов присутствует сейчас практически в том же объеме, что и в конце 2008 года.

Думаю, что дальнейшего значительного снижения цен на небольшие земельные участки (до 30 соток) не будет, скорее всего это будет 5-7%, конечно, будут исключения, но их будет небольшое количество. Снижение цен на дома в коттеджных поселках, предлагаемые непосредственно фирмами застройщиками, тоже скорее всего не будет в том объеме, который был в последние месяцы, примерно это будет в пределах 10%, не больше. А вот предложения по снижению цен на дома в этом сегменте от частных лиц возможно будут увеличиваться, большинство из них строилось для продажи и собственники будут стараться в основном продать их в этом году, т.к. в строили их зачастую за счет заемных средств.

В отношении больших земельных участков, думаю цена будет формироваться несколько иным способом, в зависимости от вида разрешенного использования, расположения участка от основных дорог, коммуникаций и ИРД. На данный момент цена на них упала в пределах от 30 до 50%. В связи с принятием новых законов и нормативных актов Правительством России, значительно усложняется процедура выделения новых участков земли под различные цели, усложняется процедура изменения вида разрешенного использования участков, Здесь необходимо понимать, что имея в собственности земельный участок большой площади, возрастает риск дальнейшей его капитализации будь-то подведение к нему коммуникаций, дорог, или перевода его в другую категорию. Возможно его продажу необходимо сделать в нынешнее время.

Грамотно подготовленный к продаже земельный участок будет в любое время оценен высоко и будет хорошим средством для вложения капитала.