Загрузка
8 (926) 241-9097 8 (495) 640-4696
г. Москва и Московская Область

Наши услуги

Как определить размер участка после изменений в земельном кодексе РФ

Новая редакция Земельного кодекса действует с 01 марта 2015 года, но в ней отсутствуют критерии, которые бы устанавливали размер площади земельного участка , который находится в публичной собственности и выкупается собственником расположенного на нем здания. Из этого следует, что площадь приобретаемого земельного участка может быть любой…., но, конечно, критерии по определению площади выкупаемого участка существуют. На деле возникают ситуации, в которых площадь выделяемого участка определить сложно из-за не утвержденных правил землепользования и застройки земельных участков принимаемых на местах органами местного самоуправления (муниципальными  органами власти, сельскими поселениями).

С вступлением в силу Федерального закона № 171-ФЗ от 23.06.2014 года, внесшего серьезные изменения в ЗК РФ, изменилась сама процедура, по которой предоставляются земельные участки, а также возникли новые вопросы, которые теперь требуется решать при выделении земельного участка из публичной собственности.

Ранее, статья 36 Земельного кодекса четко предусматривала, каким образом может быть осуществлен выкуп земельного участка из публичной собственности при находящемся на нем здании (сооружении), она же регулировала размеры площади таких участков (критерии). Особых вопросов при этом не было, а если и возникали спорные моменты, то они могли быть решены в судебном процессе, который был основан на имеющихся нормах и правилах.

Статья 36 Земельного кодекса РФ, после введения 171-ФЗ утратила свою силу, но право выкупа земельного участка под сооружением находящегося в собственности лица  не отменено, новый закон закрепил его в статье 29.20, но правил по определению площади предоставляемого участка в ней нет. На самом деле, нормы, правила, критерии по определению площади выкупаемого публичного участка можно увидеть в иных статьях Земельного кодекса РФ, они работают и в принципе остались в прежнем виде.

Статья 11.9 Земельного кодекса содержит требование, из которого мы видим, что земельный участок не может делится, объединяться и перераспределяться в случае того, если обременения и ограничения, которые сохраняются в отношении участков, которые образуются в результате этих действий, не позволят дальше их использовать с данным видом разрешенного использования. На практике это очень редкий случай.

Поправки, внесенные в Земельный кодекс РФ хоть и были существенны, но вопрос об определении площади выкупаемого земельного участка под находящемся на нем строением не решили, в случаях, когда правила землепользования и застройки земельных участков не утверждены.

Сравним критерии по определению площади земельного участка, который подлежит выкупу, которые присутствовали в Земельном кодексе до внесения изменений и после. Нужно сказать, что все критерии похожи между собой и в судах, скорее всего, будут руководствоваться нормами и правилами, которые содержались в старой редакции Земельного кодекса РФ. Мы же, разберемся, путем сравнения, в чем все-таки состоят изменения в правилах определения размера участка при его выкупе.

Критерии до внесения изменений.

Местоположение границ земельного участка подлежащего выкупу должно было определяться в соответствии с его фактическим местоположением на местности, учитывая требования Земельного и Градостроительного кодексов РФ, в том числе соблюдая красные линии застройки, учитывая местоположение соседних земельных участков, а также естественных границ участка.

Статья 33 Земельного кодекса РФ, пункт 3 этой статьи, устанавливал правила по определению  площади земельного участка находящегося под строением, в частности указывалось, что размеры выкупаемых участков (минимальные и максимальные), должны быть установлены исходя из норм по отводу земельных участков для определенных видов хозяйственной деятельности, которые в свою очередь должны утверждаться в установленном законом порядке, либо соответствовать правилам землепользования и застройки, проектной документации.

Площадь земельного участка, который мог быть предоставлен собственнику строения не должна была ограничена площадью земельного участка по зданием, площадь земельного участка формировалась согласно его виду разрешенного использования, который был достаточен для полноценной эксплуатации здания, нередко фактическое пользование участком определяло его площадь при выкупе. Нормы землепользования, которые установлены действующим законодательством должны были в обязательном порядке учитываться, в том числе предусмотренные Градостроительным и Земельным кодексами РФ.

Критерии, после внесения изменений.

В новой редакции Земельного кодекса отсутствуют какие-либо специальные нормы на этот счет и определение размера выкупаемого земельного участка происходит исходя их общих правил и норм Градостроительного и Земельного кодекса РФ, которые устанавливают предельные допустимые размеры вновь выделяемых и преобразуемых земельных участков.

В новой редакции Земельного кодекса РФ (статья 39.20 пункт 2) есть понятие неделимого земельного участка и его возможно выкупить при расположенном на нем строении, данный участок будет считаться неделимым земельном участком при условии, если раздел его невозможен не нарушив существующие нормы застройки и выделения земельных участков.

Земельный участок, находящийся под строением, имеет статус неделимого земельного участка в случаях, когда при его разделе будут нарушаться нормы, применяемые к вновь образуемому земельному участку, в отношении которого будет проходить процедура выкупа при находящемся на нем строении.

Общие понятия образуемых, изменяемых  земельных участков есть в статье 11.9 Земельного кодекса РФ, они также применимы для определения площади выкупаемого земельного участка.

Общие требования, применяемые при образовании и изменении земельных участков.

  1. Соответствие предельно допустимым размерам предоставляемых земельных участков для каждого конкретного вида деятельности. Действующие градостроительные регламенты, нормы земельного законодательства, нормы и правила других законов  РФ устанавливают предельные размеры предоставляемых земельных участков.
  2. Образование нового земельного участка не должно приводить к невозможности полноценного разрешенного использования данного земельного участка и объектов недвижимости расположенных на нем, размер земельного участка должен быть таким, чтобы эксплуатация строения расположенного на нем велась согласно его назначению. Границы образуемых земельных участков не должны пересекать границы установленных территориальных зон, земли Гослесфона, а также границы муниципальных образований и населенных пунктов., исключение могут составлять те случаи, которые содержатся в Земельном кодексе РВ (статья 11.9).

Из вышесказанного можно констатировать тот факт, что принципы,  по которым происходит формирование земельных участков под зданиями и сооружениями расположенными на них сохранены и в новой редакции Земельного кодекса РФ – образуемый земельный участок должен соответствовать минимальным и максимальным размерам (предельным размерам) для каждого конкретного вида использования, его фактическая площадь должна позволять эксплуатировать расположенные на нем здания и сооружения (объекты недвижимости) по их прямому предназначению.

Задать вопрос юристу
captcha

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 27 июля 2006 г. № 152 "О персональных данных" - мы гарантируем полную анонимность всех консультаций.