Загрузка
8 (926) 241-9097 8 (495) 640-4696
г. Москва и Московская Область

Наши услуги

Об оформлении прав собственности

«Приватизация» земли, жилого строения и «оформление права собственности» на земельный участок, жилое строение, это не равнозначные (как многие думают) понятия

Под термином «приватизация» понимается передача (отчуждение) имущества из муниципальной или государственной собственности в собственность частную на возмездной либо безвозмездной основе. В общем понимании «оформление права собственности» — это действия граждан и юридических лиц или их представителей, направленные на документальное закрепление приобретённого или приобретаемого права собственности по сделке. Причём понятие «оформление права» гораздо шире понятия «приватизация», поскольку под это понятие попадают все виды сделок (в том числе и приватизация).

Многие люди путают данные понятия, ведь в последние годы в нашем законодательстве появилось множество инноваций и изменений, часто порождающих вопросы и споры среди правоведов-теоретиков и практикующих юристов. Вот только основные нормативно-правовые акты, принятые за последние годы: Земельный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости», федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», наконец один их самых «народных» федеральных законов — «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30.06.2006 № 93-ФЗ, больше известный как «дачная амнистия».

В основу данного закона заложена упрощенная процедура оформления земельных участков (изначально планировалось, что он будет распространяться только лишь на земельные участки для садоводства) и дачные (садовые) дома, а также поможет оформить в собственность «лишнюю» землю, т.е. земельные участки, которыми вы пользовались много лет (их площадь при оформлении в собственность не должна превышать 600 кв.м.) В процессе его действия, появилась возможность оформлять в собственность на основе упрощенной системы и земельные участки предоставленные для ИЖС,ЛПХ, находящиеся в категории земель: земли населенных пунктов (также до 600 кв.м.).

Рассмотрим некоторые основные (часто встречающиеся) варианты оформления права собственности на земельные участки

Во-первых, не верьте людям, которые говорят вам скорее оформлять новые документы на ваш участок (кадастровая выписка, свидетельство о государственной регистрации права «нового» образца). Ваше свидетельство (полученное в период с 1992 по 1997г.) являются официальным документом, подтверждающим право собственности на земельный участок (за исключением тех случаев, где на свидетельстве есть запись «временное»). Никто не в праве изъять у вас земельный участок. Во-вторых Вам не зачем его обменивать на новое свидетельство о государственной регистрации права собственности,, за исключением случаев, когда:

Вы собираетесь подготовить необходимые документы для продажи своего земельного участка.

а). Можно обойтись без межевания вашего участка. Для этого необходимо заполнить и сдать заявление соответствующего образца и копию вашего свидетельства на землю в отдел Роснедвижимости где находится участок и через 1 месяц вы получите выписку из кадастрового плана земельного участка (форма В1). Вашему участку будет присвоен кадастровый номер. Вы можете продавать свой участок (заключить договор купли-продажи). Но необходимо помнить, что это будет условный кадастровый номер, т.е. ваш участок занесен в ЕГКН (единый кадастровый реестр), но его месторасположение на местности не определено (нет его координат), его границы не согласованы с соседними землепользователями, а значит, в последствии вы не застрахованы от спорных вопросов с ними, покупатель вашего участка будет предъявлять претензии вам в последствии, если у него возникнут споры с соседями по границам участка, а также без межевания не возможно оформить излишки площади.

В чем преимущество его варианта? Основное преимущество в простоте получения документа (выписки из кадастрового плана) для его продажи, вступления в наследство, экономии денежных средств — вы не платите за межевание и покупатель вашего участка будет предъявлять претензии вам в последствии, если у него возникнут споры с соседями по границам участка, а также без межевания земельного участка не возможно оформить площадь земельного участка по фактическому землепользованию.

б). Вы вызываете геодезическую группу, которая определит фактическую площадь вашего участка путем замеров, составит межевой план для вашего земельного участка, акт согласования и установления границ (он подписывается у собственников прилегающих к вашему участку земельных участков). В отделе Роснедвижимости вы пишите заявление установленного образца, прикладываете к нему межевой план на земельный участок и через 1-1.5 месяца получаете кадастровый паспорт на земельный участок с уточненной площадью указанной в межевом плане (но не превышающей максимально допустимой в этом случае).

При продаже земельного участка с уточненной площадью после межевания (получив кадастровый паспорт), совсем не обязательно регистрировать на земельный участок право собственности в регистрационной палате (УФРС), если вы намерены сделать его отчуждение. Можно сразу составить договор купли-продажи (дарения) в простой письменной форме и оформить сделку в УФРС — право собственности у покупателя (одаряемого) будет зарегистрировано именно на ту площадь земельного участка, которая указана в кадастровом паспорте и соответственно в договоре купли-продажи (дарения). В этом случае вы сэкономите время (регистрация права в УФРС занимает 30 дней), а также, если стоимость вашего земельного участка при заключении договора купли-продажи превышает сумму, которая облагается 13-ти процентным налогообложением, вы, имея на руках свидетельство на право собственности на земельный участок выданным более 3-х лет назад, можете указывать полную стоимость за продаваемый участок в договоре купли-продажи, не боясь уплаты налогов. Дело в том, что покупатели достаточно часто просят указывать полную сумму за продаваемые объекты недвижимости, страхуя себя от рисков, которые могут возникнуть, если сделка по данному объекту будет признана недействительной (только через суд). В случае признании сделки недействительной, покупателю возвращается именно та сумма денежных средств, которая была указана в договоре купли-продажи.

Такой путь оформления сделки относится только к договорам, заключаемым в простой письменной форме (ППФ).

Если вы будете составлять договор у нотариуса, то он потребует, чтобы вы сначала зарегистрировали право собственности на участок большей площади (на основании кадастрового паспорта) в УФРС и только лишь потом пришли к нему составлять договор купли-продажи (дарения), брачный договор. Также, нотариус потребует от вас, чтобы вы принесли ему справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности за продаваемый земельный участок (жилое строение), выписку из ЕГРП (единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним) — его выдает УФРС (территориальный отдел), может затребовать различные справки и технические документы. Затем вы вновь пойдете в УФРС сдавать на регистрацию нотариально заверенный договор.

Поэтому сами решайте, как вам поступить, или обратитесь за консультацией к специалисту, в каком случае, как правильно поступить.

Законодательством РФ предусмотрено два варианта составления (оформления) договоров на передачу, отчуждение и аренду имущества:

Договор в простой письменной форме (ППФ) и составленный нотариусом (им заверенный) договор. Все они должны быть в обязательном порядке (на основании действующего законодательства) зарегистрированы в УФРС (регистрационной палате), без их государственной регистрации и получения свидетельства о государственной регистрации права (исключение — договора аренды), которое выдается на руки покупателю вместе с зарегистрированным договором продажи (дарения), второй экземпляр зарегистрированного договора (и старое свидетельство на земельный участок) отдаются на руки продавцу.

Вам необходимо вступить в наследство

В течении 6 месяцев со дня смерти человека вы открываете наследственное дело у нотариуса (по месту прописки умершего). На основании предоставленных вами документов на имущество умершего, он выдает вам на руки справку, заявление ( название может быть изменено самим нотариусом) об открытии наследственного дела к имуществу умершего. На основании этого документа необходимо собрать ряд документов (налоговая инспекция, городской архив, регистрационная палата (выписка из ЕГРП)) для нотариуса (включая выписку из кадастрового плана на земельный участок на день смерти — форма В1). Нотариус, на основании этих документов, а также, если кроме вас никто не обращался к нему с подобным заявлением об открытии наследственного дела, выдает вам Свидетельство о праве на наследство на земельный участок.

Вы действуете по вышеизложенным вариантам оформления в собственность земельного участка.

В данном случае вы также можете воспользоваться законом об «амнистии» и оформить дополнительные сотки к своему участку.

Или воспользоваться выпиской формы В1 — «упрощенный вариант» (заказываете ее для нотариуса сразу в 5 экз.) и зарегистрировать право собственности на основании свидетельства о праве на наследство и этой выписки В1.

Варианты оформления права собственности на жилые строения и садовые дома

Жилые строения (дома частных лиц)

В данный период времени территориальные Отделы архитектуры и градостроительства уполномочены выдавать только Разрешение на строительство жилого дома (на основании согласованного Проекта на жилое строение). Постановление о вводе в эксплуатацию законченного строительством жилого строения, а также Акт приемки жилого дома в эксплуатацию не выдаются.

а.) Вы строите дом, вызываете БТИ, получаете технический и кадастровый паспорт БТИ, обращаетесь к Главе сельского поселения за Постановлением о присвоении почтового адреса вашему дому и регистрируете право собственности на дом в УФРС (регистрационной палате). При этом необходимо знать, что регистрирующий орган (УФРС) может потребовать от вас, чтобы вы поставили свой участок на кадастровый учет в отделе Роснедвижимости ( если участок ставился на кадастровый учет, или покупался до 2003 года) Здесь также можно произвести межевание вашего участка, но можно и получить в территориальном отделе Роснедвижимости выписку формы В1 (упрощенный вариант).

Основным и главным условием в этом случае, является правильное расположение вашего дома по отношению к другим построенным уже частным домам на соседних участках (в соответствии с требованиями градостроительного кодекса). Соблюдение норм расположения источников водозабора и канализационных стоков. В противном случае вы можете стать заложником судебных тяжб с соседями и не только.

б.) Заказываете Проект на ваш дом в проектной организации, согласовываете его у Главы сельского поселения, у архитектора района и получаете Разрешение на строительство дома. После постройки дома делаете все, что описано в первом варианте. Данный вариант интересен:

в начале строительства дома, вы, на основании согласованного Проекта и Разрешения на строительство, можете получить технические условия на подвод газа и электричества не дожидаясь получения свидетельства на право собственности на дом (вы его получите только после его постройки и проделав вышеизложенные действия). Вы строите, а вопрос с коммуникациями решаете параллельно. В результате при построенном доме вы будете с газом и электричеством.

также, во избежании спорных и конфликтных ситуаций с соседями и организациями (службами) района,(особенно при строительстве дома большой площади), необходимо составление качественного и продуманного проекта, где будут учтены все рабочие моменты строительства (возможно приложение проекта на электрификацию дома). Главный архитектор района заверяет ваш проект и выдает Разрешение на строительство.

Если вы зарегистрировали право собственности на ваш дом, но потом решили изменить его площадь путем перестроения, реконструкции.

Вам необходимо перед началом строительства заказать проект на реконструкцию дома в проектной организации, согласовать проект у главы сельского поселения, в отделе главного архитектора района , получить Разрешение на реконструкцию. После проведенной реконструкции дома вызвать БТИ (получить новый технический и кадастровый паспорт на строение), в отделе архитектора получить Постановление о вводе в эксплуатацию реконструированного жилого дома. Затем зарегистрировать право собственности в УФРС.

Садовые дома

Федеральное законодательство предусматривает только один вариант оформления садового дома в собственность.

После постройки дома, вы идете в регистрирующий орган (УФРС), заполняете декларацию на строение (бланки находятся в УФРС) и заполнив ее регистрируете право собственности на садовый дом. Если в вашем СНТ планируется подвод газа, то рекомендуем после постройки дома вызвать БТИ, для определения точного размера площади дома, чтобы при заполнении Декларации в УФРС указать точные размеры (в противном случае возникнут разночтения в площадях),т.к. для газовой службы скорее всего потребуется тех.паспорт БТИ с точной площадью дома

В случае реконструкции дома, составляете новую Декларацию на новую площадь дома, затем идете в УФРС, и на основании вашего заявления вам вносят изменения в документы — вы получаете новое Свидетельство о государственной регистрации права на садовый дом.

Как видим, с садовым домом все намного проще. Но не забывайте и здесь придерживаться правил застройки земельного участка, иначе споры и разбирательства с соседями неизбежны.

«НЕДВИНКОМ»

Опубликовано: 20 Ноября 2009 г.

Задать вопрос юристу
captcha

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 27 июля 2006 г. № 152 "О персональных данных" - мы гарантируем полную анонимность всех консультаций.