Загрузка
8 (926) 241-9097 8 (495) 640-4696
г. Москва и Московская Область

Наши услуги

Оформление недвижимости в собственность

При приобретении земельного участка, у покупателя возникает много вопросов относительно подлинности его правоустанавливающих документов, а также их готовности для проведения сделки по его продаже. Не многие знают, что существует множество вопросов, на которые следует получить аргументированные ответы ещё на стадии подготовки к сделке. На эти вопросы не всегда удается получить аргументированные ответы. Собственники земельных участков не всегда делятся объективной информацией относительно земельных участков, причины могут быть разными: незнание, недоверие и т.п. Но для вас, как для потенциального собственника, последствия незнания каких-либо деталей могут обернуться неблагоприятными последствиями. Итак, предлагаем Вашему вниманию основные вопросы, на которые Вам, как приобретателю собственности, стоит обратить внимание:

- При встрече с продавцом земельного участка, необходимо получить внятный ответ, на вопрос - какое отношение человек имеет к этому земельному участку (он его собственник, родственник собственника, друг, риэлтор...), при необходимости, если вас заинтересовал земельный участок, попросите подтвердить его полномочия, для ведения дальнейших переговоров. В соответствии со ст. 185 ГК РФ, документом, подтверждающим полномочия представителя, является надлежащим образом удостоверенная доверенность.

Основные вопросы, требующие решения при газификации и проектировании жилого дома

- Один из важных моментов при покупке земельного участка - ситуация  с подведением коммуникаций к участку (газ, электричество, вода). Если Вам ответят, что на их подведение получены документы от соответствующих организаций (что является несомненным «плюсом»), то при повторной встрече (если будут решены остальные вопросы), изъявите желание посмотреть их в подлинниках. Если Вам говорят о возможности подключения к электрическим или газовым сетям , то резонно поинтересоваться - а сколько это будет стоить, подключение к этим коммуникациям? Необходимо помнить, что пока у Вас нет документов, подтверждающих право на подключение к инженерным сетям, вы не имеете право ими пользоваться, так же, без соответствующих документов, не стоит учитывать их наличие при анализе стоимости объекта. Соответственно, отсутствие документов подтверждающих право присоединения к коммуникациям должно прямы образом отображаться и в цене предлагаемого земельного участка. Наличие электрических столбов, газовых труб и канализационных сетей, не гарантирует Вам, что разрешение на подключение к ним будет получено. Этот вопрос требует как минимум обсуждения.

-   Определение месторасположения земельного участка на местности.

Если земельный участок Вам понравился, то просто необходимо установить его месторасположение на местности путем вызова геодезической группы. Вы «убьете двух зайцев»: убедитесь, что его фактическая  площадь соответствует его площади по документам (если есть расхождения, то это отдельный разговор), а также вы сможете узнать, есть ли обременения у этого земельного участка в плане нахождения на его территории инженерных коммуникаций, которые будут ограничивать его использование (всевозможные кабеля, газопроводы, канализация и.т.д.). Так же, ещё один положительный момент: при помощи кадастровых инженеров, Вы сможете убедиться в отсутствии кадастровой или технической  ошибок[1]. Собственник может не знать о них, а может просто не сказать Вам о них. Также Вы при этом выясните, есть ли спорные территории с правообладателями соседних земельных участков путем наложения его фактического размера на его координаты, на основании которых он был поставлен на кадастровый учет.

Если участок огорожен забором, поставлен на кадастровый учет, то вам надо удостовериться, соответствует ли площадь земельного участка по документам, площади, которая огорожена забором, а также проверить соответствие его координатам на кадастровой (дежурной) кадастровой карте его фактическому месторасположению на местности.

Если земельный участок не проходил процедуру межевания, его границы на местности не были определены с помощью геодезической съемки и соответственно постановка на кадастровый учет его не  осуществлялась.

-  Вам, как покупателю  земельного участка не прошедшего кадастровый учет,  можно предложить два варианта:

а) Вы вносите задаток (некую сумму, подтверждающую Ваши намерения относительно этого участка), ждёте когда собственник поставит земельный участок на кадастровый учет, т.е. пройдет процедуру межевания земельного участка, при которой происходит согласование со всеми собственниками соседних земельный участков. Без постановки участка на кадастровый учет невозможно его отчуждение (продажа, дарение...). Здесь у Вас будет гарантия, что процедура межевания и постановки земельного участка на кадастровый учет соблюдена полностью, границы на местности установлены, получены согласования смежных собственников или землепользователей. Остается не забыть перед сделкой о проверке документов на участок на их подлинность.

б) Вы вносите задаток за земельный участок, продавец, не вызывая геодезическую группу для  межевания земельного участка, на основании своих документов подтверждающих его право собственности на участок, заказывает в районном кадастровом отделе кадастровую выписку формы В1. В этом документе будет указан присвоенный земельному участку условный кадастровый номер, т.к. границы земельного участка не были установлены на местности путем его межевания и кадастровый номер ему присвоен условно, исходя из его условного месторасположения в кадастровом квартале, на основании генерального плана застройки территории (деревня, садовое товарищество). Закон позволяет на  основании этого документа  осуществить сделку (договор купли-продажи). Здесь у Вас нет никакой гарантии того, что в последствии (при пользовании земельным участком, его межевании и определением его границ на местности) у Вас не возникнет споров с собственниками соседних земельных участков (это могут быть как физические, так и юридические лица). Могут возникнуть вопросы по его фактическому месторасположению на местности, его площади.

в) Вы оформляете доверенность на себя (своих родственников) от собственника земельного участка. Занимаетесь оформлением документов для перехода права собственности на земельный участок самостоятельно. Передаете всю денежную сумму продавцу за земельный участок, он выписывает на Вас доверенность на отчуждение этого земельного участка. Здесь, также как и вышеизложенном варианте, Вы рискуете наткнуться на те же «грабли» при дальнейшем оформлении земельного участка. Еще необходимо помнить, что в соответствии с п.2 ст. 188 ГК РФ, прекратить доверенность может лицо её выдавшее (т.е. продавец), а также она действительна до того момента, пока жив человек, который Вам доверял по ней права. Этот вариант интересен тем, что в таких случаях, продавцы готовы идти на уступки по цене (значительные), т.к. деньги передаются ему в полном объёме, а он доверяет Вам полномочия по проведению сделки. Вам решать, рисковать, или нет..

- Проведение правовой экспертизы правоустанавливающих документов (проверка титула земельного участка) Необходимо проверить историю получения правоустанавливающих документов на земельный участок, тех документов, на основании которых было получено свидетельство на право собственности (свидетельство о государственной регистрации права).

Вот перечень основных на наш взгляд вопросов, которые необходимо решить при покупке земельного участка

Вас устраивают все ответы продавца на Ваши вопросы, вы убедились, что документы на право собственности подлинные, Вам предстоит осуществить саму процедуру по его приобретению - сделку. Здесь тоже много технических моментов, на которые следует обратить внимание, мы остановимся на одном из них.

Если Вы, при подготовке документов для предстоящей сделки, общались только с представителем собственника, действующим на основании доверенности.

Вам необходимо убедиться, существует ли сам собственник земельного участка. Он может не присутствовать на самой сделке у нотариуса, в регистрационной палате (УФРС), но Вы имеете полное право потребовать знакомства с ним. Если Вам в этом отказано по каким-либо соображениям (нахождение в длительной командировке, болезнь и т.п.), то следует задуматься о целесообразности приобретения участка, взвесить все «за» и «против». И при принятии решения о покупке земельного участка (внесении денежной суммы в качестве задатка), следует сразу получить ответ на этот вопрос и убедиться в существовании собственника. Собственник земельного участка может подписать договор купли-продажи составленный в простой письменной форме и у себя дома, сдать его в регистрирующий орган (УФРС) может и человек по доверенности от него. Главное, что Вы удостоверились лично, что он существует, жив, здоров и подпись в договоре купли-продажи его личная, поскольку положения о недействительности сделки ещё никто не отменял.

Компания «Недвинком» предлагает Вам свою помощь:

-  при проведении правовой и технической экспертизы правоустанавливающих документов на земельные участки, расположенные в любой категории земель и любым видом разрешенного использования.

- при проведении  геодезической съемки земельного участка, проверим соответствие его площадь, сравним фактическое и документальное месторасположение.

- при решении  всех вопросов, возникающих при оформлении права собственности.

- возьмем на себя все бремя ответственности по оформлению документов, проведению переговоров  с контрагентом и проведение самой сделки.

 


[1] ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ.

Статья 28. Исправление ошибок в государственном кадастре недвижимости

1. Ошибками в государственном кадастре недвижимости являются:

1) техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в государственный кадастр недвижимости (далее - техническая ошибка в сведениях);

2) воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости (далее - кадастровая ошибка в сведениях).

Задать вопрос юристу
В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 27 июля 2006 г. № 152 "О персональных данных" - мы гарантируем полную анонимность всех консультаций.