Услуги - Юридические услуги

Компания «Недвинком», в сотрудничестве с компанией «Румб» оказывает полную техническую, организационную и юридическую поддержку в предупреждении и разрешении земельных споров,  связанных с установлением местоположения границ земельных участков на местности, проводим строительно-техническую экспертизу объектов недвижимости (зданий, строений и сооружений) на соответствие установленным нормам и правилам. Мы предоставим Вам весь комплекс услуг по проведению межевания земельного участка с точной постановкой его на кадастровый  учет, проведем необходимые согласования и переговоры со всеми заинтересованными собственниками и землепользователями смежных земельных участков.

В настоящее время, все большее распространение получают спорные ситуации, связанные с установлением границ земельных участков на местности, размещением жилых строений и объектов коммерческого назначения на земельных участках. Не всегда данные государственного кадастра недвижимости (ГКН) соответствуют фактическому местоположению земельного участка на местности, застройка земельных участков противоречит нормам, установленным  градостроительным законодательством( Федерального им местного значения), иными нормативными и подзаконными актами. Данная проблема затрагивает весь субъектный состав спорных правоотношений, т.е.  не только физических, но и юридических лиц, как частного, так и публично-правового характера.

Мы попробуем немного разобраться и проанализировать данную проблему, актуальность  которой подтверждается отсутствием сложившейся практики в правоприменительной среде и, как результат -  многочисленными затяжными судебными процессами, результаты которых достаточно  часто не приносят существенной выгоды сторонам.  Целью данной статьи  является освещение практической  «жизненной»  стороны данного вопроса – установления границ земельного участка.

Вариант 1.   «Худой мир лучше доброй ссоры»

- разрешение земельного спора мирным способом. Собственники смежных земельных участков, между которыми назревает спорная ситуация по границам местоположения земельных участков, при посредничестве кадастровых инженеров (а ещё лучше и юристов, специалистов..) заказывают геодезическую съемку принадлежащих им земельных участков (возможно понадобится и топографическая съемка не только самих земельных участков, но прилегающей территории, дорог, разворотных площадок – в соответствии с генеральным планом застройки, который утверждены ранее утвержден администрацией района соответствующим Постановлением). Далее, после обработки замеров и подготовке графического материала стороны и кадастровые инженеры  за «круглым столом» разбирают конфликтную ситуацию. На чертеже, или техническом плане указываются как фактически занимаемые площади, так и площади указанные в правоустанавливающих документах на земельные участки. Учитывая интересы сторон, вырабатывается решение,  оформляются необходимые бумаги (это могут быть разного рода соглашения, схемы расположения и др. необходимые документы), на основании которых, в дальнейшем будет формироваться межевой план, и осуществляться постановка земельных участков на кадастровый учёт.  Специалистом будет принято решение, какие из необходимых работ будут проведены по каждому конкретному участку. С одной стороны данный вариант решение любых земельных споров является оптимальным – при его благоприятном исходе, собственники земельных участков экономят время, деньги и самое главное свои нервы и здоровье,. С другой стороны этот вариант решения спорной ситуации является достаточно сложным, т.к. возникает несовместимость характеров собственников земельных участков участвующих в этой ситуации,  возможно, что на результат переговоров будут влиять чисто субъективные факторы (например старые споры еще бабушек и дедушек между собой, мам и пап, которые ранее являлись собственниками этих участков, или до сих пор ими являются), здесь необходим грамотный подход и четкость в объяснении сложившейся ситуации всем собравшимся заинтересованным лицам, пояснение всех технических моментов, путей выхода из ситуации. Бесспорно, все это могут сделать и сами собственники, но, к сожалению, на практике эмоции и старые обиты затягивают правообладателей в зал судебных заседаний.

Вариант 2. «Суд да дело»

- другой вариант решение спорных ситуаций – судебное разбирательство.  Если собственникам земельных участков, не удается найти «соломоново решение» в досудебном порядке, то одна из заинтересованных сторон  подает исковое заявление. В судебные органы (Федеральный, или Мировой суд). Необходимо помнить, что решение спорных вопросов через судебные органы часто долгий и изматывающий путь, Вам придется самим присутствовать на судебных заседаниях, технических и землеустроительных экспертизах – их может быть от одной и до 8-10, все зависит от сложности ситуации, по времени это не меньше полугода (на практике от года и больше). Конечно, есть вариант нанять юриста для представления Ваших интересов в суде, но и это не является гарантией положительного решения… Не забывайте, после вынесения решения и вступлении его в законную силу, еще придется потратить достаточное количество вышеперечисленных действий для постановки земельного участка на кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на него. Но подчас это единственный выход в сложившейся спорной ситуации, когда для разрешения конфликта необходима техническая и землеустроительная экспертиза, наличие многих др. факторов может также повлиять на то, что судебная инстанция неизбежна.

Проблемы с установлением местоположения земельных участков на местности возникли не на пустом месте. Немаловажную роль в этом вопросе сыграло отсутствие четко отлаженного регулятивного правового механизма и слаженной работы государственных органов,  расстроенное взаимодействие органов исполнительной власти с коммерческими специализированными «игроками» - т.е. геодезическими компаниями,
многочисленные ошибки и систематическое грубое нарушение действующего законодательства самих геодезических фирм, связанное в основном с их техническим оснащением и низким уровнем юридической ответственности (как гражданско-правового, так и административного характера).

 

Каковы причины  несоответствия фактического местоположения земельного участка с его координатами, содержащимися в ГКН? В настоящее время на федеральном уровне деятельность кадастровых инженеров регулирует ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ, который ужесточает ответственность кадастрового инженера за нарушение действующего законодательства, а именно предусматривает возможность аннулирования квалификационного аттестата.  В соответствии с пп.4. п.7 ст.20 указанного закона принятие более чем десять раз в течение календарного года органом кадастрового учета решений об отказе в осуществлении кадастрового учета по основаниям, связанным с грубым нарушением кадастровым инженером требований, установленных настоящим Федеральным законом, к выполнению кадастровых работ или оформлению соответствующих документов, подготовленных в результате таких работ (за исключением случаев, если такие решения были признаны недействительными в судебном порядке);

С принятием нового закона и введением в профессиональную среду понятия «кадастровый инженер» ситуация на рынке геодезических услуг существенным образом не изменилась в какую-либо сторону. Как и раньше многие геодезические компании работают с нарушением  правил проведения землеустроительных работ. Данный факт обусловлен  отсутствием высокоточной и дорогостоящей материально-технической базы  (с допустимой погрешностью при измерении), откровенно  слабой профессиональной подготовкой самих геодезистов и работников камеральных групп внутри геодезических компаний.  Но стоит отметить, что во многих районов Московской области присутствует положительная динамика - достаточно большое количество геодезических фирм модернизирует и технически переоснащает свое оборудование, повышает профессиональное мастерство и квалификацию работающих в них геодезистов. Необходимо правильно выбрать геодезическую компанию для проведения данных работ, имеющую соответствующую лицензию и достаточный опыт работ. Хотя никто не отменял «человеческих фактор», который касается непосредственных исполнителей. Чтобы максимально обезопасить себя в вопросе межевания земельного участка и постановки его на кадастровый учет, проведении землеустроительной экспертизы необходимо более тщательно выбирать соответствующую компанию.

Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» устанавливает порядок согласования границ земельного участка и соответственно постановку его на кадастровый учет. Правильное исполнение процедуры согласования является обязанностью не только кадастровых инженеров, но и самих собственников земельных участков – в части информирования о межевании земельного участка всех заинтересованных сторон.  Соблюдение процедуры согласования в соответствии с действующим законодательством и правилами межевания, безусловно, является одним из важнейших землеустроительных мероприятий, поскольку определяет ключевые характеристики земельного участка как объекта правовых и рыночных отношений. Несмотря на значительное упрощение процедуры регистрации прав собственности на объекты капительного строительства, их правильное размещение  и соответствие правовым и техническим нормам является фундаментом для дальнейшего   правомерного владения пользования и распоряжения.

Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» вступил в действие с 01 марта 2008 года, и предусматривает «переходной период» к новым отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного кадастрового учета. Будем надеяться, что в будущем, при наличии сложившихся профессиональных школ кадастровых инженеров и соответствующей правовой и материально-технической базе, постановка участка на кадастровый учет и все технические вопросы, которые будут возникать при этом, будут решаться в короткие сроки, и не  будут являться «головной болью» для собственников и иных правообладателей земельных участков.