Реальный раздел домовладения
Нередко между участниками долевой собственности (сособственниками жилых помещений) возникают конфликтные ситуации при определении порядка пользования общего имущества или его раздела. Действующее гражданское законодательство допускает возможность в судебном порядке требовать выдела доли в натуре из общего имущества (п.3 ст.252 Гражданского кодекса РФ). Рассматривая жилое помещение (особенно такие виды жилых помещений как жилой дом или его часть) в качестве объекта общей долевой собственности нельзя не упомянуть и о правах на земельный участок, находящийся при строении. Согласно п.3 ст.36 Земельного кодекса РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Рассмотрим практический случай.
Граждане В. и С. являлись участниками долевой собственности в равных долях (по ½ каждый). Порядок пользования жилым домом между ними не сложился, в результате чего В. Фактически пользовался всем домовладением, а С. был лишен такой возможности. Гражданином С., согласно ст. 252 ГК РФ было подано исковое заявление о прекращении общей долевой собственности и выделении в его собственность части жилого дома. В ходе судебного разбирательства определением суда была назначена строительно-техническая экспертиза, перед экспертом был поставлен ряд вопросов, основным из которых было определение возможности с технической точки зрения раздела домовладения. Ответ на указанный вопрос является определяющим для дальнейшего исхода судебного процесса. Почему?
Согласно п.4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» от 10 июня 1980г. №6 для правильного разрешения споров данной категории большое значение имеют специальные познания в области жилищного строительства и коммунального хозяйства. Поэтому при подготовке дела к судебному разбирательству в порядке ст. 150 ГПК РФ надлежит на основании представленных документов и пояснений сторон в каждом случае обсуждать, не следует ли назначить экспертизу для дачи заключения о возможности выдела части дома и построек хозяйственного назначения в соответствии с долями сособственников с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, о всех допустимых вариантах выдела или передачи в пользование помещений, в том числе по вариантам, предложенным сторонами, о действительной стоимости дома и других построек, а также стоимости каждой предполагаемой к выделу части дома, о размере затрат, необходимых на переоборудование и т.п. (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6).
Пункт 35 и 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01 июля 1996 г. в соответствии с пунктом 3 статьи 252 ГК РФ суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п. При невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе. В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 ГК РФ).
Исходя из сложившейся судебной практики заключение эксперта определяет возможность раздела, и следовательно определяются основания для удовлетворения иска о разделе домовладения или отказа в нем. В рамках судебного разбирательства между гражданами В. и С. экспертом было дано заключение. Согласно указанному заключению раздел домовладения возможен с технической точки зрения, также экспертом было представлено несколько вариантов выдела доли в натуре. Решением суда общей юрисдикции С. была выделена часть жилого дома, право общей долевой собственности между С. и В. было прекращено. Так же суд обязал сторон произвести реконструкцию домовладения согласно выбранному варианту экспертизы.
Поскольку земельный участок при домовладении находился в собственности муниципального образования и ранее С.и В. не подавали заявлений о выделе земельного участка при домовладении согласно ст. 36 Земельного кодекса РФ, после реального раздела каждый из них получил возможность выделить в собственность обособленный земельный участок, находящийся при части жилого дома на основании вступившего в силу решения суда.
